Európske ceny a slovenské platy. Prečo je bývanie u nás menej dostupné

Apríl bol pre realitný trh zaujímavý aj vlani. Po ochladení trhu na jeseň roku 2022 sa totiž merania Realitnej únie SR vtedy dostali medziročne do plusu. "Tento rok v apríli je jeho hodnota oproti rovnakému obdobiu v roku 2024 vyššia už o 13,4 percenta," hlási hovorca únie Vladimír Kubrický.

V porovnaní s marcom namerali číslo vyššie o 0,9 percenta, pričom štvorcový meter bytu na Slovensku vyšiel na 3 049 eur. "Realitný barometer postupne prekonáva nové a nové maximá. V porovnaní s maximom pred ochladením realitného trhu na jeseň 2022 je dnes barometer vyššie o 5,1 percenta," konštatuje expert.

Niektoré krajské mestá v určitých bytových segmentoch podľa neho zažívajú déjà vu, keďže zdražovanie tam čoraz viac pripomína realitný boom spred troch rokov.

Viaceré merania sa zhodli

Nehnuteľnosti sú pravidelne aj v hľadáčiku regulátora. Pred týždňom štatistiky týkajúce sa bývania priniesla aj Národná banka Slovenska (NBS). Potvrdila rastový trend, pričom konštatovala, že ceny bytov stúpajú rýchlejšie než ceny rodinných domov.

Medziročný rast cien bytov dosiahol podľa dát NBS ku koncu prvého štvrťroka 13,1 percenta, čo je rovnaká hodnota, akú ku koncu marca ukázal aj Realitný barometer. Okrem toho sa zmenšil rozdiel medzi cenami novostavieb a starších nehnuteľností.

Ukazuje sa, že ľudia preferujú cenovo dostupnejšie bývanie. "Kto si môže dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť, volí často radšej starší byt," potvrdzuje aj Kubrický.

V centre diania sú stále dvojizbové byty

Dvojizbáky sú pre kupujúcich preferovanou voľbou, čo sa následne ukazuje aj na ich hodnote. Medziročne tie staršie draželi dokonca v dvojciferných číslach, a to až v šiestich krajoch. V piatich z nich dokonca poskočili o pätinu ceny.

Pri novších bolo tempo rastu miernejšie. "Za zmienku stojí Žilina, kde ceny novších bytov rástli výrazne rýchlejšie než ceny starších jednotiek," dopĺňa Kubrický.

Aj u bytov väčších o jednu izbu je viditeľný rovnaký trend – staršie byty zdražujú takmer všade rýchlejšie než novšie jednotky. "Tempo rastu cien v oboch kategóriách v žiadnom meste nepresahuje hranicu 20 percent," vyčísľuje analytik s dôvetkom, že väčšina balansuje na hranici jedno- a dvojciferného čísla.

Medziročné porovnanie cien bytov v krajských mestách (eur/m²)

	Staršie byty			Novšie byty
2-izb. byty	30. 4. 2024	30. 4. 2025	Zmena	30. 4. 2024	30. 4. 2025	Zmena
Mesto	Cena/m2	Cena/m2	(v %)	Cena/m2	Cena/m2	(v %)
Bratislava	3 553	4 252	19,7	4 039	4 750	17,6
Trnava	2 470	2 948	19,4	3 147	3 353	6,5
Trenčín	2 155	2 332	8,2	2 547	2 815	10,5
Nitra	2 233	2 454	9,9	2 907	3 053	5,0
B. Bystrica	2 305	2 773	20,3	3 141	3 435	9,4
Žilina	2 371	2 743	15,7	2 773	3 721	34,2
Prešov	2 118	2 543	20,1	2 555	2 887	13,0
Košice	2 783	3 367	21,0	3 354	3 816	13,8
	Staršie byty			Novšie byty
3 izb. byty	30. 4. 2024	30. 4. 2025	Zmena	30. 4. 2024	30. 4. 2025	Zmena
Mesto	Cena/m2	Cena/m2	(v %)	Cena/m2	Cena/m2	(v %)
Bratislava	3 113	3 671	17,9	3 807	4 380	15,1
Trnava	2 296	2 512	9,4	2 901	3 270	12,7
Trenčín	1 976	2 141	8,4	2 647	2 865	8,2
Nitra	1 928	2 190	13,6	2 666	2 919	9,5
B. Bystrica	2 156	2 381	10,4	2 956	3 220	8,9
Žilina	2 226	2 461	10,6	3 040	3 338	9,8
Prešov	1 901	2 273	19,6	2 346	2 528	7,8
Košice	2 493	2 872	15,2	3 345	3 801	13,6

Zdražovanie naznačuje realitný boom

To, že cenovky väčšiny nehnuteľností sa prepisujú smerom nahor, ukazujú štatistiky už od začiatku minulého roka. A nemení sa ani predikcia analytikov, ktorí o otočení smeru vetra neuvažujú, práve naopak.

Rozdiel je však podľa Realitného barometra v dynamike zdražovania. V tabuľke je znázornený vývoj cien za posledný rok, ako aj medziročný rast pred tromi rokmi – konkrétne za obdobie od apríla 2021 do apríla 2022, ktoré sa považuje za synonymum realitného boomu.

V tom období vzrástla hodnota Realitného barometra o viac ako 30 percent. "Hoci za posledný rok barometer stúpol 'len' o 13,4 percenta, aj teraz vidíme už niekde zdražovanie porovnateľné s obdobím realitného boomu," konštatuje Kubrický.

Konkrétne pri dvojizbových bytoch ide o Bratislavu (staršie i novšie byty) a Žilinu. V meste pod Dubňom a súčasne vo štvrtom najväčšom meste na Slovensku aktuálny cenový rast pri novších bytoch dokonca vysoko prekonáva ten spred troch rokov.

Percentuálny rast cien: Súčasnosť verzus obdobie realitného boomu

	Staršie byty		Novšie byty
2-izb. byty	Apríl 2025	Apríl 2022	Apríl 2025	Apríl 2022
Mesto	Medziročný rast (v %)	Medziročný rast (v %)	Medziročný rast (v %)	Medziročný rast (v %)
Bratislava	19,7	19,9	17,6	23,8
Trnava	19,4	41,1	6,5	33,6
Trenčín	8,2	33,1	10,5	22,2
Nitra	9,9	26,8	5,0	28,6
B. Bystrica	20,3	31,4	9,4	42,2
Žilina	15,7	30,2	34,2	23,9
Prešov	20,1	44,1	13,0	56,8
Košice	21,0	31,5	13,8	33,3

Tridsaťpercentné zvýšenie sa neočakáva

Názor, že byty budú aj naďalej dražieť, u odborníkov pretrváva naďalej. Tempo by však podľa nich malo skôr spomaliť, než zrýchliť. Inak povedané, 30-percenté zvýšenie cien ako pred tromi rokmi nie je veľmi pravdepodobné.

Analytici podobný vývoj neočakávajú ani v najbližších mesiacoch. "Európska centrálna banka v apríli znovu znížila svoje kľúčové sadzby, pričom ich pokles bude zrejme pokračovať," myslí si Kubrický. Dodáva, že realitný trh to ovplyvňuje len obmedzene.

Úrokové sadzby na hypotéky totiž so zmenami úrokových sadzieb európskeho regulátora veľmi nekorešpondujú. "Od júna 2024 znížil svoju jednodňovú sterilizačnú sadzbu zo štyroch percent na terajších 2,25 percenta, no priemerná sadzba hypotéky s fixáciou od jedného do piatich rokov za rovnaké obdobie klesla podľa Národnej banky Slovenska zo 4,23 percenta len na 3,80 percenta," vyčísľuje analytik.

Kubrický sa domnieva, že hypotéky budú aj naďalej zlacňovať len veľmi mierne.

Slovenské nehnuteľnosti dobiehajú Západ

Práve metropola zarezonovala aj v správe o európskom realitnom trhu, ktorú spracovala spoločnosť Re/Max. "Ceny rezidenčných nehnuteľností v Bratislave sa ku koncu minulého roka stabilizovali na úrovni porovnateľnej s vyspelými metropolami západnej Európy," vyplýva z dát. Téme sa venoval koncom roka aj Štandard.

Priemerná cena za štvorcový meter dosahovala 4 380 eur, čím Bratislava predbehla Rím a približuje sa úrovni cien Milána. V najdrahších častiach hlavného mesta sa štvorcový meter predáva aj za 8-tisíc eur. Prudký rast cien hlási aj druhé najväčšie mesto krajiny – v Košiciach dnes zaplatíte za byt rovnakej metráže viac než vo Valencii či Neapole.

Vývoj je dôsledkom kombinácie niekoľkých faktorov. Nielen nízka ponuka či zdĺhavé povoľovacie procesy, ale aj vysoký záujem prepisuje cenovky. Výstavba spomaľuje pre vysoké náklady. "Významnú časť bytov nenakupujú investori za účelom bývania, ale ako zabezpečenie hodnoty kapitálu. To ďalej zvyšuje tlak na rast cien," vyplýva z analýzy.

A tá ukazuje aj ďalší fenomén – kým spomínanými cenovkami dobieha Slovensko Západ, reálne príjmy domácností zaostávajú.

To robí z dostupnosti bývania čoraz väčší problém. "Podľa údajov ŠÚ SR a Eurostatu predstavoval v roku 2024 priemerný hrubý mesačný príjem na Slovensku 1 524 eur, v Česku 1 800 eur, zatiaľ čo napríklad v Nemecku to bolo viac než 4-tisíc eur, v Rakúsku 3 800 eur, vo Francúzsku okolo 3 500 eur a v Taliansku 2 500 eur," prináša prehľad platov správa.

„Tento nepomer znamená, že dostupnosť bývania v Bratislave alebo Košiciach je v súčasnosti pre väčšinu domácností horšia ako v porovnateľných mestách západnej Európy,“ vysvetľuje Jan Hrubý, generálny riaditeľ Re/Max Česko a Slovensko.

Na porovnanie dodáva, že zatiaľ čo napríklad vo Viedni či v Berlíne sú bežné rozsiahle mestské bytové fondy alebo dlhodobé nájomné bývanie s podporou štátu, hlavné mesto na podobný model ešte len hľadá cestu. Nebude to však jednoduché, pretože po roku 1989 sa takmer celý bytový fond v Bratislave dostal do privátnych rúk.

A čo sa týka ostatných miest, vo väčšine z nich podľa Hrubého slovenský rezidenčný trh dlhodobo lákajú menšie byty, najmä tie do 60 štvorcových metrov, a to vďaka väčšej cenovej dostupnosti a silnému nájomnému potenciálu. "Väčšina nových developerských projektov sa preto zameriava predovšetkým na tento typ nehnuteľností,“ uzatvára Hrubý.